POJĘCIE GRANICY NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWEJ I SPOSOBY JEJ DEFINIOWANIA

Nieruchomość gruntowa – w rozumieniu doktryny – jest zawsze rzeczą oznaczoną co do tożsamości, wyróżniającą się cechami fizycznymi i prawnymi, które indywidualizują ją i wyodrębniają z otoczenia jako przedmiot odrębnej własności.

W ujęciu materialnym, zdefiniowanym w art. 46 § 1 k.c., kryteria wyodrębniające nieruchomość można podzielić na:

1) prawne (dotyczące ciągłości i jednorodności prawnej) – związane z ustaleniem stanu prawnego nieruchomości przez wskazanie podmiotu, któremu przysługuje prawo własności w stosunku do określonej części powierzchni ziemskiej,

2) materialne (dotyczące ciągłości fizycznej nieruchomości gruntowej) – związane z fizycznym ustaleniem zasięgu prawa własności, które w celu wywołania skutku prawnego powinny zostać spełnione łącznie:

Określona część powierzchni ziemskiej, aby mogła być w ujęciu kodeksowym (materialnym) definiowana jako nieruchomość gruntowa, musi mieć ustalone granice zewnętrzne wyodrębniające ją z otoczenia i stanowić przedmiot odrębnej własności. W prezentowanym podejściu dla bytu prawnego nieruchomości nie jest niezbędne założenie księgi wieczystej. Istota pojęcia nieruchomości w ujęciu rzeczowym bowiem wynika z samego faktu przedmiotowego wyodrębnienia części powierzchni ziemi z otoczenia prawnego i fizycznego, które może być zrealizowane przez określenie granic zewnętrznych wyznaczających zasięg prawa własności, z zastrzeżeniem,że dla jej istnienia nie jest konieczne geodezyjne wyznaczenie tych granic czy też sporządzenie odpowiedniej mapy

W przedstawionym kontekście granica nieruchomości zatem nie jest pojęciem wyłącznie abstrakcyjnym, lecz identyfikującym i określającym nieruchomość jako przedmiot obrotu prawnego. Tak rozumiane pojęcie granicy wynika wprost z definicji nieruchomości (art. 46 § 1 k.c.), i związane jest zarówno z jej fizycznym wydzieleniem w terenie, jak i prawnym wyodrębnieniem przedmiotu własności.

Granica stanowi zmaterializowaną w terenie, zazwyczaj w postaci urządzenia granicznego

(znaku granicznego, płotu, muru, miedzy itp.), linię oddzielającą grunty pozostające przedmiotem odrębnej własności. Dlatego też tak istotne jest, aby położenie znaków (punktów) i przebieg linii granicznych ustalający zasięg prawa własności był wyznaczony w taki sposób, aby dawał jego posiadaczowi poczucie pewności, w jakim obszarze może wykonywać przysługujące mu prawo.

Dla porządku wypada zauważyć, że w prawie polskim pojęcie nieruchomości gruntowej nie jest definiowane jednolicie. W ujęciu wieczystoksięgowym (formalnym) jedynym warunkiem wyodrębniającym nieruchomość, jako przedmiot obrotu prawnego, jest prawo własnościowe związane z przynależnością rzeczy do tego samego podmiotu, któremu przysługują jednorodne prawa do ujawnionych w księdze wieczystej oznaczonych działek ewidencyjnych, które – co do zasady – nie muszą spełniać podmiotowego warunku ciągłości prawa w przestrzeni fizycznej.

Granice przestrzenne nieruchomości gruntowych

Określając fizyczny przebieg granic nieruchomości, najczęściej ograniczamy się do ustalenia położenia punktów i wyznaczenia linii granicznych w dwuwymiarowym układzie, zapominając, że nieruchomość – jako część powierzchni ziemskiej – jest tworem przestrzennym, a prawo własności rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią.

O ile granice nieruchomości w układzie opisującym bezpośrednio fizyczny kształt samej powierzchni ziemi (układ dwu- lub trzywymiarowy) można jednoznacznie określić, stosując odpowiednie w tym celu techniki pomiarowe i wymagane procedury administracyjne lub sądowe, o tyle jeśli idzie o granice przestrzenne, takie jednoznaczne ich ustalenie nie jest już możliwe.

Ustawodawca, definiując pojęcie przestrzennych granic nieruchomości, przyjął jako kryterium decydujące o ich zasięgu społeczno -gospodarcze przeznaczenie gruntu, przez co wskazał, że właściciel – z wyłączeniem innych osób – może jedynie w tym obszarze korzystać ze swego prawa. Przyjęcie tak niedookreślonej klauzuli generalnej jako kryterium, które decyduje o zasięgu przestrzennych granic własności, powoduje, że właściciel gruntu może korzystać z przysługujących mu uprawnień jedynie w zakresie zwykłego korzystania z rzeczy w stosunku do przestrzeni nad i pod jej powierzchnią. Wszystko zatem, co znajduje się poza tym obszarem, nie jest częścią składową gruntu w rozumieniu art. 47 k.c.

Według art. 140 k.c. wyznacznikami granic własności są ustawy i zasady współżycia

społecznego, a wyznacznikiem sposobu korzystania przez właściciela z przysługującego mu prawa jest jego społeczno -gospodarcze przeznaczenie. Dla ustalenia miary przestrzennego zasięgu własności gruntu tak we wnętrzu ziemi, jak i w przestrzeni powietrznej, tj. pionowego zasięgu własności nieruchomości gruntowej – ustawodawca zastosował funkcjonalne kryterium społeczno -gospodarczego przeznaczenia gruntu. O przestrzennych granicach konkretnego gruntu przesądzają uzasadnione

potrzeby jej właściciela, zależne od rodzaju i przeznaczenia jego nieruchomości ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Pamiętać przy tym należy, iż społeczno -gospodarczego przeznaczenia nieruchomości nie wyznacza sposób, w jaki z gruntu dotychczas korzystano, lecz określa potencjalne możliwości jego.